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    中華人民共和國住房和城鄉建設部主管

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    國務院督查激勵支持城市發展保障性租賃住房典型經驗·武漢篇 | 探索解決超大城市住房難題
    2022-06-17 09:52:33    作者:包璋

    湖北省武漢市是一座超大城市,近10年來平均每年新流入人口30萬人左右。解決新市民和新就業大學生住房問題,對武漢城市發展具有至關重要的作用。

    利用校內閑置土地,中南財經政法大學規劃建設478套公寓樓,解決新入職職工居住問題;利用集體經營性建設用地,在倉埠街工業示范園區內建起兩棟9層的保障性租賃住房,極大緩解了附近工業園區職工居住難題……

    武漢市多渠道籌集保障性租賃住房,推動項目加速開工。隨著一批保障性租賃住房項目的落地,一套套可“拎包入住”的新房,承載起更多新市民、青年人的“安居夢”。

    深入調查研究規劃分解目標

    通過調查座談交流,武漢市摸清了全市及各區人口流入、產業布局、土地資源、存量住房、閑置廠房和商業等情況,對“十四五”期間全市人口流動和產業發展情況進行了較為科學的預測。

    發布《武漢市“十四五”住房發展規劃》,確定“十四五”期間建設籌集25萬套保障性租賃住房的目標,并確定了年度計劃。目標的確定,嚴格按照職住平衡原則,不搞“一刀切”。對人口流入多的區,承擔籌集和建設保障性租賃住房就多;對人口流入少的、產業不足的區,下達的目標就少。

    東湖高新開發區是近年來武漢市產業集聚、人口流入較大且存量住房不足的區,每年新增人口10萬左右,約占全市新增人口的1/3。“十四五”期間,該區承擔8萬套保障性租賃住房目標。青山區是老工業區,近年來出現人口減少情況,該區“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房4500套。

    科學制定一攬子支持政策

    武漢是一座多組團、多中心的城市,城中村還建房多、國有大中型企業多、產業園多、高校多、存量閑置住房和非住宅多,這些為武漢市發展保障性租賃住房提供了有利條件。為充分發揮開發企業、租賃企業、高校和村集體以及園區的積極性,武漢市結合實際,從土地、財政、金融、稅費和行政審批等方面制定一攬子支持政策。

    支持利用城區、靠近產業園區或者交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房,允許辦理土地抵押貸款。支持利用企事業單位閑置土地、城中村改造產業用地建設保障性租賃住房,變更土地用途,不補繳土地價款。支持產業園區配套建設保障性租賃住房。配套設施用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%,提高部分用于建設宿舍型保障性租賃住房。支持將閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間,不變更土地使用性質、不補繳土地價款。中心城區集中新建商品住房,按照不低于住宅面積6%的比例配建保障性租賃住房。鼓勵在地鐵上蓋物業中建設保障性租賃住房。

    將保障性租賃住房建設籌集、運營管理等納入武漢市保障性安居工程專項資金支持范圍。各類主體建設籌集保障性租賃住房用于人才安居保障的,保障對象減免租金與保障性租賃住房租金差額部分由市、區財政給予補助。

    支持銀行業金融機構向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券,用于保障性租賃住房建設運營。支持保障性租賃住房企業發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金參與保障性租賃住房建設。

    對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房,根據國家有關規定比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策;用水、用電、用氣價格按照居民標準執行,存在混合性質情況的,分表計量執行分類價格。免收城市基礎設施配套費。

    構建市、區快速審批綠色通道。針對中心城區新建保障性租賃住房項目,武漢市住房保障和房屋管理局會同市發展和改革委員會、自然和資源規劃局對項目立項、選址定點、建設規模等進行審核后,聯合下達項目建設計劃,新城區、開發區參照執行。利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房的項目,由項目所在區人民政府組織區有關部門聯合審查建設方案,出具項目認定書后,辦理項目立項、用地、規劃、施工、消防等手續。不涉及土地權屬變化的項目,可憑已有用地手續等材料作為土地證明文件,不再辦理用地手續。

    “五個一批”多渠道籌集房源

    武漢市緊密結合支持政策和各區域實際情況,充分利用各區資源與特色,采取“五個一批”的方式多渠道籌集房源。通過積極宣傳國家和武漢市的相關政策、建立保障性租賃住房項目儲備庫制度、及時協調解決推進保障性租賃住房建設中的問題、加強與金融部門的聯系等舉措,截至5月底,全市籌集了179個保障性租賃住房項目、房源6.27萬套。

    認定一批。認真梳理在建的住房租賃試點項目、取得中央財政補助項目、“商改租”和“工改租”項目、商品房配建租賃住房項目以及人才租賃房項目,對符合條件的項目下達保障性租賃住房認定書。

    新建一批。充分利用企事業單位自有閑置用地、城中村改造產業用地、產業園區配套用地以及適量新增國有建設用地新建保障性租賃住房。產業園區集聚的東湖開發區、經濟開發區、東西湖區注重挖潛園區增量,洪山區、漢陽區充分利用存量城中村產業用地;高校集中的武昌區、洪山區利用好高校、科研院所土地資源;傳統鋼鐵產業集中的青山區利用好武漢鋼鐵股份有限公司、中國一冶集團有限公司等企業閑置土地。探索農村集體經濟組織、高校與市區平臺公司合作建設,互利共贏。

    配建一批。認真落實中心城區新建商品住房按照6%的比例配建保障性租賃住房制度,對該區塊確因功能區發展需要不能配建保障性租賃住房的,要求該區或企業按照相同價值的原則進行異地配建。同時利用工業項目配套設施用地面積占比上限由7%提高到15%的政策,提高保障性租賃住房可建面積。

    改建一批。將閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下,改建為保障性租賃住房。土地資源稀缺、商業資源豐富的江漢區、江岸區、硚口區著重開展存量房源改造。

    盤活一批。鼓勵開發企業將擬開發向市場出售的住房自持作為保障性租賃住房,鼓勵住房租賃專營機構通過租賃或購買市場房源的方式籌集保障性租賃住房;鼓勵農村集體經濟組織將“城中村”改造還建的閑置房源作為保障性租賃住房。部分閑置的公有住房、公租房、人才公寓也可盤活用作保障性租賃住房。

    規范運營管理落實租購同權

    為了確保保障性租賃住房建設和管理落到實處,武漢市加強建設管理,將保障性租賃住房項目納入工程建設質量安全監管,并作為監管檢查重點,強化項目巡察監管,防治工程質量通病。

    建立完善住房租賃服務平臺。所有保障性租賃住房項目均要求納入平臺統一管理。同時,按照住房和城鄉建設部要求,將2021年納入保障性租賃住房管理范圍的24個項目、2.16萬套(間)全部錄入保障性租賃住房APP,錄入完成率100%。

    加強出租管理。明確在漢繳納社保和無房等準入、退出條件,以及單套不超過70平方米的小戶型面積標準,確保符合相關政策。在運營管理過程中,建立巡察機制,確保保障性租賃住房項目符合小戶型、低租金標準,面向新市民和青年人供應。

    加強運營管理。制訂了保障性租賃住房租賃管理辦法,嚴禁保障性租賃住房上市銷售或變相銷售,嚴禁違規經營、騙取優惠。

    武漢市還積極落實租購同權政策,保障承租保障性租賃住房的新市民和青年人的合法權益。保障性租賃住房和市場租賃住房實現承租權享受醫療、教育保障等基本公共服務。自2019年以來,非本市戶籍人員在本市申領居住證共32.15萬人次。

    教育同權方面,對于分散式租賃住房,承租人子女可以就近安排入學。集中新建配建項目由開發建設單位按照教育主管部門要求配套建設中小學,或由教育主管部門安排劃片對口學校,確保所有符合條件的隨遷子女均依法享有在武漢平等接受義務教育的權利。累計解決外來務工人員隨遷子女共45.09萬人次的上學問題,對符合條件的進城務工人員隨遷子女做到了100%的接納。推進提取住房公積金支付房租政策,3年共有49.5萬人次提取住房公積金共57.12億元支付房租。

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